3806

Хорошо, но мало

     Более 4000 казахстанских семей гарантированно получат квартиры, купленные у застройщиков еще на этапе строительства. На них распространяются гарантии государства. С одной стороны, это немного, если учесть, что сейчас в год возводится около 70 тысяч квартир. Всего год назад и этого не было. Но останавливаться на достигнутом не следует.

В 2017 году Фонд гарантирования жилищного строительства (ФГЖС) брал на себя обязательства всего по тремстам квартирам в Астане. А до этого в стране вообще подобной структуры не было. ФГЖС был создан лишь в 2016 году на базе АО “Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов” (АО “КФГИК”), отвечавшего до 2013 года только за обязательства по ранее выданным ипотечным займам. Так что если говорить о набранных темпах и динамике роста, то дела у фонда идут хорошо. Но если смотреть с позиции строительного рынка и тех задач, что ставит перед отраслью государство, то ФГЖС все еще есть куда расти. Однако рост безграничным быть не может.
Председатель правления ФГЖС Данияр ЖУМАШОВ объяснил, что по критериям прозрачности и надежности (учитываются история строительных компаний, объемы ранее возведенного жилья, соблюдение графиков ввода в эксплуатацию) далеко не все застройщики могут стать партнерами фонда.

- В сфере жилищного строительства активны около пяти-семи тысяч компаний. Но критерий отбора пройдут только финансово устойчивые и опытные застройщики. Большинство таких находятся в Астане и Алматы. В регионах гарантии на строящиеся объекты выданы всего двум застройщикам - в Шымкенте (152 квартиры) и Уральске (126 квартир). Из общего числа - 4020 квартир, на которые распространяются обязательства фонда, это немного, - привел статистику руководитель ФГЖС.
Что дает фонд? В случае форс-мажора у застройщика фонд реагирует незамедлительно и все обязательства перед дольщиками берет на себя.
При госгарантиях строительная компания сразу начинает привлекать деньги дольщиков. А застройщики бывают разные. В том числе и такие, которые сбежали с деньгами покупателей, как было в Астане несколько лет назад. Поэтому и нужно сито отбора благонадежных.
Но помимо того что ФГЖС должен быть разборчив, еще и не всякий застройщик желает связываться с фондом. Строительный рынок довольно непрозрачный. А получение гарантий связано с полной открытостью бухгалтерии. Если заявляется смета расходов, то ФГЖС будет отслеживать каждый платеж. Куда-то вывести средства или накрутить расходную часть для минимизации налогов уже не получится. Поэтому обращаются за гарантиями только “белые и пушистые” компании, которых на рынке не очень много, к сожалению.
Данияр Жумашов предоставил газете “Время” список всех договоров с застройщиками. Около трети из них всего один застройщик - “Базис-А”.
Пресс-служба Жилстройсбербанка сообщила “Времени” о действующем трехстороннем проекте. Сейчас ЖССБ, ФГЖС и строительные компании реализуют следующую схему: застройщик получает гарантии фонда и заключает договор с ЖССБ, который разрешит своим вкладчикам приобретать более дешевые квартиры на этапе строительства без всяких дополнительных залогов. Ни один другой банк в Казахстане пока этого не делает. А строящиеся квартиры процентов на 15-20 дешевле тех, что уже введены в эксплуатацию. Просто сам факт официальной сдачи объекта накручивает цену. Конечно, со всеми подряд так делать нельзя. Но почему бы и не попробовать, если на жилой комплекс распространяются государственные гарантии?
Безусловно, надо дождаться, что получится из этого эксперимента. Может, будет нелишне распространить этот опыт на другие программы, города и объекты. По информации ФГЖС, уже до 50 процентов квартир в строящихся объектах продается через данный механизм. Тем временем исследовательская компания Ranking.kz опубликовала прогноз, что в этом году по действующим правилам вряд ли удастся освоить выделенные под “7-20-25” 100 миллиардов тенге.
На данный момент заявок на займы от населения одобрено только на треть от этой суммы. Более того, в среднем по Казахстану из 100 квартир в новостройках через займы ипотечной компании “Баспана” приобретается лишь шесть квартир, что ниже потенциала программы почти в два раза, так как очень много жилья реализуется еще на этапе строительства через договоры долевого участия, недоступные участникам ­“7-20-25”.
Эксперты Ranking.kz полагают, что от работы Фонда гарантирования жилищного строительства и программы “Нұрлы жер” можно ожидать синергетического эффекта.
“ФГЖС поддерживает долевое жилищное строительство через реализацию механизма защиты долевых вкладов. Благодаря программе ФГЖС по гарантированию кредитов дольщиков на приобретение строящегося жилья казах­станцы могут приобрести жилье на рыночных условиях, имея лишь от 30 процентов его стоимости.
А если объединить возможности ФГЖС еще и с ресурсами программы “7-20-25”, то можно также получить большой эффект в ускорении процессов доступности жилья для населения, с одной стороны, и увеличить мотивацию застройщиков участвовать в госпрограммах - с другой”, - говорится в отраслевом исследовании.
Эксперты полагают, что фонд, поддерживая жилищное строительство, откроет застройщикам прямой доступ к средствам дольщиков, благодаря чему появится возможность снизить стоимость финансирования строительства и ряд других преимуществ, среди которых рост темпов ввода жилья и активизация ипотечного кредитования банками второго уровня.
Без этого, как отмечается в исследовании, скорее всего, останется нереализованной задача по приближению к стандартам ООН по обеспеченности населения жильем. По этим стандартам, напомним, на каждого жителя должно приходиться 30 квадратных метров жилой площади. Эта задача была поставлена правительству в предыдущем послании президента народу Казахстана. На начало этого года на каждого казахстанца приходилось 21,6 квадрата.
“Объемы ввода жилья в эксплуатацию выросли за год на 11,6 процента - до 8,8 млн. кв. м (по итогам января-сентября ­2018 г.). Но этого явно недостаточно. По этому показателю Казахстан отстает от России (23,4 кв. м) и КНР (32 кв. м), - говорится в исследовании. - Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки - на протяжении жизненного цикла одного поколения - строительная активность должна составлять около 1 кв. м на жителя в год. Между тем по итогам 2017 года ввод жилья на человека в РК составлял всего 0,62 кв. м, а в текущем году он предположительно будет немногим менее 0,7 кв. м, чего явно недостаточно для достижения стандартов ООН”.
Пока же все всплески активности на отечественном рынке недвижимости обеспечиваются или льготной ипотекой, или иными государственными программами, искусственно поддерживающими платежеспособный спрос в секторе, дающий импульс жилищному строительству, которое обеспечивает население не только квартирами, но и рабочими местами, в том числе и в смежных отраслях.

Ергали НУРГАЛИЕВ, Астана

Поделиться
Класснуть

Свежее