Жильё в аренду - быль, а не легенда!

Жилищный вопрос для многих казах­станцев остается одним из самых актуальных. Государство уделяет особое внимание оказанию помощи в предоставлении жилья социально уязвимым категориям населения. Одним из вариан­тов решения жилищных проблем стала программа “Доступное жилье-2020”. Она имеет несколько направлений. Одно из самых интересных, пожалуй, - это аренд­ное жилье. Оператором по этому направлению является АО “ИО “Казахстанская ипотечная компания” (КИК). О параметрах и условиях программы нам рассказал управляю­щий директор КИК Еркин СЫЗ­ДЫКОВ (на снимке).

- Как известно, одним из стратегических направлений КИК является приобретение прав требований по ипотечным займам. Наверняка в приобретенных портфелях имеются и так называемые проблемные займы. Как решается вопрос по ним в КИК?
- К сожалению, проблемные займы достались нам вместе с выкупленными у БВУ ипотечными кредитами, так сказать, по наследству. На рынке ипотечного кредитования проблемные кредиты неизбежны, это своего рода побочный эффект. Поэтому мы стараемся спокойно, в рабочем порядке, решать вопросы в соответствии с существующим законодательством.
Методы урегулирования проблемных кредитов зависят от оснований их возникновения. Такие основания можно разделить на четыре группы:
- техническая просрочка;
- несчастный случай: смерть, утрата заемщиком трудоспособности, утрата обеспечения кредита;
- ухудшение финансового положения заемщика (потеря работы, снижение доходов, иные долговые обязательства и т.п.);
- недобросовестность плательщика.
Обеспечение возвратности денежных средств по проблемным ипотечным займам проводится в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Согласно статье 20 Закона Республики Казахстан “Об ипотеке недвижимого имущества”, в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования несколькими способами, в том числе с помощью реализации ипотеки в судебном порядке, реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон, обращения в собственность компании заложенного имущества.
Трудно, но ситуация с проблемными займами постепенно разрешается. За эти годы в результате активной работы с проблемными заемщиками и принятия соответствующих мер нам удалось снизить коэффициент просроченных кредитов.
- Компания всем проблемным заемщикам идет навстречу в решении таких проблем?
- В годы строительного и ипотечного бума многие граждане набирали ипотечные кредиты не только с целью приобретения крыши над головой, но и с целью перепродажи недвижимости и материальной выгоды.
То есть в ситуации с проблемными кредитами имеется две категории лиц. Первые - это люди, реально столкнувшиеся с проблемами, связанными с потерей работы, кормильца и т.д. Вторая категория, как бы прискорбно это ни звучало, это люди, которые наживаются на проблемах других, они имеют не одну квартиру, сдают их в аренду, еще и осознанно не платят кредиты.
Компания идет навстречу лишь гражданам, для кого жилье, купленное на ипотечный кредит, является единственной крышей над головой, кто добросовестно исполнял свои обязательства по кредиту и оказался в ситуации, которую никак не мог предвидеть (болезнь, инвалидность и т.п.).
Мы индивидуально рассматриваем случаи всех заемщиков. Ситуации бывают разные, мы это понимаем, и компания готова рассмотреть пути погашения задолженности по ипотечному займу на взаимоприемлемых условиях, для чего предусмотрен достаточно широкий перечень альтернативных способов реструктуризации проблемных ипотечных займов:
предоставление заемщикам отсрочки по погашению основного долга и вознаграждения с различными способами погашения отсроченных платежей по желанию заемщика;
предоставление заемщикам альтернативного графика погашения;
амортизация отсроченных платежей во избежание капитализации отсроченных платежей с основным долгом и тем самым увеличения общей ссудной задолженности;
списание начисленной пени, штрафа и иные методы реструктуризации.
Мы всегда стараемся идти навстречу клиентам при своевременном обращении, адекватном отношении и предоставлении требуемых документов. С большинством заемщиков заключены мировые соглашения либо соглашения об урегулировании спора в порядке медиации.
Это та работа, которую мы ведем в рамках приобретения ипотечных портфелей, сейчас же основное направление для нашей компании - это развитие арендного жилья.
- Расскажите, пожалуйста, о развитии направления “Аренд­ное жилье с правом выкупа” подробнее.
- “Жилье АО “ИО “КИК” является одним из направлений программы “Доступное жилье-2020”. Данная программа охватывает несколько операторов, таких как МИО, ФНСК и ЖССБ. У каждого оператора свои плановые показатели, и что касается нашего направления, то до 2020 года КИК планирует ввести в эксплуатацию около 2 млн. 500 тыс. кв. м арендного жилья во всех регионах Казахстана.
- Есть ли категории граждан, которые имеют приоритет для участия в государственной программе?
- Да, таковые имеются. По линии КИК в группу I входят социально уязвимые слои населения в соответствии с законом о жилищных отношениях. К группе II относятся сотрудники государственных ведомств и работники негосударственных организаций любой формы собственности. 70 процентов жилья распределяется для участников группы I; 30 процентов - для участников группы II.
Это что касается государственной программы арендного жилья. Помимо этого наша компания недавно запустила собственную программу, в которой могут принять участие все граждане без ограничений.
- Расскажите, как происходит отбор участников по государственной программе?
- Согласно действующему законодательству Республики Казахстан и требованиям программы, отбор участников программы осуществляют местные исполнительные органы (МИО). После утверждения списков участников программы документы направляются в КИК для прохождения оценки платежеспособности потенциального арендатора. Распределение жилья производится МИО в зависимости от потребности и платежеспособности арендаторов. После сдачи жилья в эксплуатацию КИК заключает договоры аренды с арендаторами из списков, сформированных МИО.
- Что представляет собой арендное жилье?
- Дома, построенные по программе “Доступное жилье-2020” по направлению “Жилье АО “ИО “КИК”, имеют 3-4-й класс комфортности и площадь от 35 до 75 кв. м. Дома, построенные в рамках программы, будут полностью соответствовать всем требованиям строительных норм.
- Каковы условия аренды?
- Срок аренды с правом выкупа составляет 15 лет, по истечении срока аренды жилье переходит в собственность арендатора. Аренд­ное жилье можно выкупить досрочно, но только по истечении 10 лет аренды. В целом аренда с выкупом имеет ряд плюсов в сравнении с ипотекой. К примеру, первоначальный гарантийный взнос составит всего 6 месячных арендных платежей. Также арендатор может привлечь соарендаторов при недостаточности доходов, и еще будет возможность уступки права аренды с выкупом третьему лицу. Помимо этого есть возможность переселения в арендное жилье большей/меньшей площади в зависимости от текущего финансового состояния арендатора.

Тимур ЖОЛДЫБАЕВ, Астана