Не позволяйте базису управлять надстройкой

В Казахстане не существует прецедентного права, однако судебный процесс, который условно можно назвать “ТОО “Управляющая компания “Офис-Менеджмент” против квартировладельца Айдара ЕГЕУБАЕВА” (на снимке), может стать основанием для пересмотра договорных отношений между этой обслуживающей компанией и 352 другими собственниками жилья в престижном алматинском ЖК “Нурлы-Тау”.

Решение судьи Бостандыкского райсуда Алматы Айгуль АБАЙДЕЛЬДИНОВОЙ, установившей, что владелец квартиры на законных основаниях отказывается платить обслуживающей компании за содержание имущества АО “Bazis-А Corp” (ранее широко известного как “Базис-А”), появилось в свободном доступе, и теперь можно поговорить более предметно о том, как собственники жилья могут легально избежать лишних трат при расчете за коммунальные услуги. Могут, но практически никогда не пользуются своим правом в повседневной жизни из-за инерт­ности, инфантилизма, правового нигилизма или нежелания с кем-либо ссориться и конфликтовать.
Мы уже рассказывали в общих чертах об интересном судебном иске, в котором фигурировала семья Айдара Егеубаева. Напомним, несколько лет назад он и его сестра приобрели как дольщики у корпорации “Базис-А” две квартиры в известном алматинском жилом комплексе “Нурлы-Тау” и первое время аккуратно рассчитывались по каждой предъявленной квитанции, пока новосел не заинтересовался тем “общим имуществом”, на содержание которого он обязан выкладывать из своего кошелька по 165 тенге за каждый квадратный метр своей собственности (см. “Его пример - другим наука”, “Время” от 7.3.2018 г.).
Когда Айдар углубился в законодательные дебри жилищных отношений, то понял, что ни у него, ни у других владельцев остальных почти 28 000 квадратных метров жилой площади в “Нурлы-Тау” нет ничего “совместно нажитого с застройщиком”. Все, что выдается за общее, на самом деле принадлежит конкретному собственнику - АО “Bazis-А Corp”, которое и учредило ТОО “Управляющая компания “Офис-Менеджмент” для обслуживания активов застройщика и сбора денег с квартировладельцев и арендаторов.
Посоветовавшись с юристами, Егеубаев известил сервисную организацию о разрыве договорных отношений с ней и стал игнорировать графу “расходы на содержание общедомового имущества”. К слову, всего в здании, входящем в комплекс, есть еще 20 000 квадратных метров нежилых площадей, не приносящих никаких дивидендов остальным “совладельцам” “Нурлы-Тау”. Хотя часть из них застройщик использует в свою пользу на вполне себе рыночных условиях!
А ведь, по идее, эта коммерческая деятельность могла бы работать на удешевление тарифов для остальных партнеров “Базиса-А”. Но застройщик постановил: платите и не умничайте.
В результате суд, которому посчастливилось разбираться в этой тяжбе, установил, что Егеубаев никаких денег (а с него пытались взыскать порядка 1 800 000 тенге плюс судебные издержки) никому не должен!
“Истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства того, что ТОО “Управляющая компания “Офис-Менедж­мент” относится к категории лиц, имеющих право на предъявление требований по оплате расходов на содержание жилья с ответчика Егеубаева А.А. Требования истца о возложении обязанности на ответчика заключить договор управления, обслуживания и эксплуатации здания “Нурлы-Тау” по тарифу 165 тенге противоречат нормам материального права, а именно ст. 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора”, - говорится в решении судьи Абайдельдиновой.
Адвокаты Виталий ВОРОНОВ и Александр ПЕРЕГРИН, представляющие интересы Егеубаева, говорят, что, скорее всего, таких ситуаций в стране пруд пруди, раз в них попадаются даже такие авторитетные застройщики, как “Базис-А”. Но даже там, где люди осознают свои права, дела до судов доходят крайне редко. А если и доходят, то еще реже выносятся решения в пользу квартировладельцев. Ведь у крупных корпораций в штате работают очень сильные юристы, да и прочих возможностей побольше, чем у обыч­ных собственников жилья.
К слову, по действующему жилищному законодательству общедомовое имущество появляется только после принятия ЖК или многоэтажки в эксплуатацию. Но не автоматически. А после организации и создания кондоминиума (застройщик обязан оказать в этом жильцам всяческое содействие). Далее в течение месяца жильцы должны сами решить, что с этим имуществом делать дальше - содержать самостоятельно или нанимать какую-то обслуживающую компанию. Между тем застройщик по акту обязан передать “общак” в управление.
На практике же зачастую бывает так, что застройщики противятся созданию кондоминиумов, навязывая жильцам свои сервисные компании (уже на этапе, когда квартиры практически достроены и хозяева в них делают ремонт, но сам дом еще не принят в эксплуатацию). И эти сервисные фирмы остаются затем на долгие годы, так как квартировладельцы вообще не в курсе, что выбор компании, даже без создания кондоминиума, - это их законное право, а не привилегия застройщика. По закону такие решения принимаются большинством квартировладельцев. Таким же образом должны обсуждаться статьи расходов на содержание общего имущества и утверждаться тарифы.
Правда, все это не так просто сделать. Всем известно, как дружно наш народ ходит на собрания. Пока не соберется кворум, ни одно решение утвердить невозможно. Но в таких случаях закон позволяет выходить из ситуации с помощью поквартирных опросов. Но и эта процедура строго регламентирована.
Например, в случае с Егеубаевым, дошедшем до суда, опросные листы, в которых якобы утверждались тарифы, собирались полтора года! Более того, последние подпи­си в опросных листах появились уже после того, как сервисная компания подала иск на строптивого квартировладельца! То есть до того момента (а возможно, и по сей день) общедомовой тариф был, видимо, вообще незаконен. Но это не мешало обслуживающей компании годами ежемесячно начислять каждому владельцу жилья в “Нурлы-Тау” по 165 тенге с каждого квадратного метра площади квартиры. И люди молча платили!
Анализ опросных листов показал еще одно серьезное нарушение, допущенное управляющей компанией: там запротоколировано, что на обсуждение был поставлен вопрос лишь об утверждении тарифа эксплуатационных услуг без расшифровки, кому платить, сколько, за что именно и почему. То есть тариф просто взят с потолка или высосан из пальца!
Более того, обратив внимание, что истец не предоставил суду документы, подтверждающие передачу имущества от застройщика сервисной компании, Абайдельдинова приняла решение вообще не считать, что ТОО “Управляющая компания “Офис-Менеджмент” “относится к категории лиц, имеющих право на предъявление требований по оплате расходов на содержание жилья с ответчика Егеубаева А. А.”.
Говоря обычным языком, пример Егеубаева действительно другим наука! После этого судебного решения все остальные три с половиной сотни собственников квартир в комплексе “Нурлы-Тау” вправе так же разорвать договорные отношения с сервисной компанией. Этому может помешать разве что наш родной менталитет, когда неудобно спорить и неохота возиться.
Между тем Перегрин подсчитал, каким мог быть тариф, если бы его размеры согласовывались с собственниками в открытую и в рамках законодательства.
- По версии истца, на содержание дома достаточно 5 544 000 тенге в месяц, - объясняет раскладку адвокат, приняв на веру прозвучавшие в ходе судебного процесса цифры. - Если учесть, что в доме 28 тысяч квадратных метров жилой площади и 20 тысяч нежилой, то справедливый усредненный тариф мог бы составить 115 тенге с квадратного метра, а не 165, как решила управляющая компания. А если бы за содержание своей собственности платил еще и ее владелец - “Базис-А”, то с жильцов вообще можно было бы брать около 80 тенге с каждого “квадрата”, для того чтобы получить те нужные 5 544 000 тенге.
По словам Воронова, это довольно редкий случай, когда суд досконально выяснил, что иск в части расходов на содержание общего имущества не может быть удовлетворен по причине отсутствия этого самого общего имущества. Но это еще не все.
- Закон о жилищных отношениях ограничивает собственников нежилых помещений в возложении затрат на собственников жилых помещений. Так, пункт 2 статьи 37 закона однозначно устанавливает, что “расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений”, - подчеркнул еще один нонсенс адвокат Перегрин. - Собственник имущества - корпорация “Базис-А” - теоретически мог бы выставить Егеубаеву претензии за ограниченное целевое использование своего имущества (лестницы, входные группы и так далее) в порядке иска об установлении сервитута. Но застройщик с таким иском не обращается, да и у Егеубаева в случае предъявления подобных претензий встречные требования к застройщику и истцу за уплаченные им в 2011-2015 годах деньги и присвоенные доходы будут на порядок больше.
Подведем некоторые итоги. Собственникам квартир нужно учитывать, что это судебное решение не может быть призывом к действию для абсолютно всех собственников квадратных метров. По стопам Егеубаева могут пойти лишь владельцы жилья в новых ЖК, которые не вошли ни в какой КСК.
Требуйте от застройщиков и сервисных компаний строгого соблюдения законодательства, и тогда, скорее всего, не придется переплачивать. Никто не запрещает потребовать протокол собрания, на котором рассматривались и утверждались тарифы. Вы вправе ознакомиться с актом передачи общедомового имущества между застройщиком и сервисной компанией. Вам должны предоставить информацию о доходах от сдачи этого имущества в аренду. Ведь разница между 80 и 165 тенге даже в квартире в 50 “квадратов” составляет приличную сумму.

Игорь НЕВОЛИН, фото Романа ЕГОРОВА и из личного архива Айдара ЕГЕУБАЕВА, Алматы