Прожектор перестройки
Что мешает программе льготной ипотеки “7-20-25” выйти в лидеры на рынке жилья?
Многие казахстанцы с невысоким уровнем доходов с нетерпением ждали запуска социальной ипотечной программы “7-20-25”, чтобы с ее помощью решить квартирный вопрос. Программа действует уже пять месяцев. За это время достигнуты определенные успехи. Например, на 7 декабря банками было рассмотрено 5298 заявок на получение займов на сумму 62 млрд. тенге. Из этого количества 3391 потенциальный покупатель жилья уже получил добро на 40,6 млрд. тенге, и большинство из них оформили покупку.
Промежуточный итог
Вместе с тем уже видны не только успехи, но и палки, вставленные в колеса программы. Например, на словах у нас все казахстанцы равны, но на деле около 58 процентов одобренных заявок приходится на Астану и Алматы (где совокупно проживает порядка 15 процентов населения республики). А на всю остальную страну - или оставшиеся 85 процентов населения - приходится всего 1420 одобренных заявок. Причем причина низкой активности на местах кроется не только в инертности или отсутствии достаточных средств для первоначального взноса, но и в банальном дефиците подходящего жилья (см. “Чуть-чуть не хватает”, “Время” от 15.11.2018 г.).
За прошедшее время (на рынке “7-20-25” появилась в июле, но на промышленные рельсы встала где-то в сентябре) кое-что уже было предпринято, чтобы программа добавила оборотов. На местах рассматривают варианты помощи людям с накоплением первоначального взноса. Появилось новое направление программы - “Баспана-хит” для вторичного рынка жилья. Наверное, будут еще какие-то корректировки, потому что наблюдателям уже очевидно, что нужно что-то менять, так как помимо объективных трудностей реализации социального проекта мешают и субъективные проблемы.
Идеологическое разнообразие
Сейчас на ипотечном рынке присутствуют две уже довольно схожие программы - “7-20-25” и “Нұрлы жер”. Еще несколько месяцев назад они имели принципиальные идеологические различия. Первая предназначалась для срочного решения квартирного вопроса (каждый работающий имеет возможность приобрести первое/единственное жилье с помощью государства), а по второй расчет был на перспективу (каждый вкладчик системы жилстройсбережений в будущем может купить квартиру на выгодных условиях).
То есть люди, не имеющие жилья, в рамках программы “7-20-25” в случае соответствия ее параметрам могли рассчитывать на оперативную помощь государства. Тогда как участие в программе “Нұрлы жер” сопровождалось другой философией - потенциальным покупателям жилья нужно было копить годами, чтобы получить впоследствии право войти в пул покупателей недвижимости в возводимых с помощью государства домах.
Но левая рука не ведает, что делает правая. До этого момента государственные квартиры выдавали только по программе “Нұрлы жер”, а участникам
“7-20-25”, особенно в регионах, если нет предложений от частников, оставалось ждать только остатки госжилья, от которого вкладчики ЖССБ по разным причинам отказались. Сейчас правительство рассматривает предложение исключить такую вопиющую несправедливость и сделать равный доступ к госжилью и вкладчикам, и ипотечникам.
Большая разница
Разработчики “7-20-25” попытались сделать ее максимально простой и удобной. Для получения льготного займа людей избавили от бумажной волокиты и лишних трат. Например, банкам запретили не только брать всякие комиссии, но даже освободили заемщиков от всех видов страхования как себя, так и недвижимости.
Сам алгоритм получения льготного кредита был упрощен донельзя: выбираешь жилье, подаешь заявку в банк, перечисляешь первоначальный взнос застройщику
(в случае соответствия параметрам программы и одобрения БВУ), получаешь кредит на недостающую сумму.
Казахстанцы быстро оценили свою выгоду. Например, по программе жилищного строительства “Нұрлы жер” через механизм субсидирования за полтора года было прокредитовано 3,2 тысячи человек на сумму 33 млрд. тенге. И на этом направление закрыли. Эти же 3,2 тысячи человек программа “7-20-25” прокредитовала всего за пять месяцев, но уже на сумму 39,3 млрд. тенге. И что эффективнее в итоге? Но сейчас по старой привычке местные акиматы вынуждены больше танцевать с “Нұрлы жер”.
Если вернуться к предыстории жилищных программ в Казахстане, то можно увидеть, что все вместе взятые госпрограммы жилья начиная с 2005 года (госпрограмма развития жилищного строительства на 2005-2011 годы, “Доступное жилье-2020” в 2012-2014 годах, программа развития регионов и программа “Нұрлы жол” в 2015-2016 годах) за 13 лет обеспечили жильем 105 тысяч человек. По предварительным оценкам, одна программа “7-20-25” в ближайшие пять лет планирует прокредитовать свыше 100 тысяч казахстанцев.
И если в Астане и Алматы проблемы возникают с тем, что жилье дороже потолка, определенного в 25 миллионов тенге, то в областных центрах его нет никакого (введенного в эксплуатацию, как регламентируется программой). Вернее, никакого, за исключением того, что возведено по программе “Нұрлы жер” и к которому у участников “7-20-25” до недавнего времени вообще не было доступа.
Сейчас правительство разрешило использовать под эту программу нераспроданные квартиры, из которых одна половина предназначалась для акиматовских очередников, а другая - для вкладчиков Жилстройсбербанка.
Понятно, что нераспроданными являются первые и последние этажи, где преобладают угловые квартиры, то есть то, что обычно не пользуется спросом без ценовых скидок. Но цена остается единой без учета этажности и прочих обстоятельств.
На сайте ЖССБ размещены все имеющиеся в наличии нурлыжеровские остатки. В павлодарском престижном микрорайоне “Сарыарка”, например, на начало ноября были свободны всего пять квартир, в Таразе - шесть, в Каскелене (Алматинская область) - две, и так далее. Много жилья в Атырау, Актобе. А всего по стране были нераспроданы, по данным ЖССБ месячной давности, 988 квартир. Но это не совсем полная информация. Так как, по более свежим и полным данным АО “Байтерек девелопмент”, сейчас на рынке одно-, двух-, трехкомнатных квартир стоимостью 6-15 миллионов тенге по всей стране насчитывается всего 1008 свободных квартир (595 квартир в Шымкенте, 105 в Костанае, 96 в Актобе, 88 в Кызылорде, 73 в Павлодаре, 51 квартира в Атырау). Здесь учтено все жилье, построенное по госпрограммам.
Между “7-20-25” и “Нұрлы жер” также существенная разница в цене. В областных центрах, например, нурлыжеровское жилье продается по 160 тысяч за квадратный метр в чистовой отделке (Астана и Алматы - не дороже 240 тысяч, Тараз - 120 тысяч). Тогда как на одних только разговорах про новую программу “7-20-25” все подходящее под нее жилье сразу же подорожало на 10-15 процентов еще до ее ввода. В частности, в мае этого года в Алматы квартиры третьего класса вне всяких программ продавались по 260-275 тысяч тенге за метр в черновой отделке, а с принятием программы в июле цена на ту же самую недвижимость сразу выросла до 290-330 тысяч тенге. Понятно, что отсутствие ремонта приводит к дополнительным расходам, что тоже тормозит спрос на “7-20-25”.
Учиться, учиться и учиться
Понимают ли это на местах? Очевидно, что акиматы привыкли к программе “Нұрлы жер”, ведь для ее реализации большого ума не надо. Акиматам всегда было приятно разыграть тендером транш из республиканского бюджета среди строительных компаний, затем принять дома и раздать их среди своих очередников и вкладчиков ЖССБ. Вся их инфраструктура была заточена именно под такой механизм. Но “7-20-25” реально обнажает проблемы эффективности местной исполнительной власти. Вдобавок ударом под дых акимам стало предупреждение главы государства об оценке эффективности их работы через призму реализации “7-20-25”. Ипотечная программа предполагает реальную работу на местах с земельным фондом, инженерными коммуникациями, частными застройщиками и населением. Но не все к этому оказались готовы. Не совру, если скажу, что по части “7-20-25” акимам Астаны и Алматы повезло больше, чем остальным их коллегам. Без лишних усилий акимата сами по себе эти два города формируют большой интерес частных застройщиков и конечных покупателей жилья.
На днях в СМИ распространили релиз, что оператор программы “7-20-25” - ипотечная организация “Баспана” - в целях выполнения поручения главы государства согласно пункту 54 общенационального плана выходит в 17 регионов для разъяснения “7-20-25” жителям. Позвонив им, автор этих строк уточнил численность сотрудников “Баспаны”, это порядка 30 человек. В момент разъезда сотрудников в офисе оставалось не более десяти человек. Получается, ипотечные специалисты, которые должны привлекать финансирование, выкупать выданные банками ипотечные кредиты, вынуждены на местах делать работу за акиматы по разъяснению программы “7-20-25”.
Как бы для самих акиматов не пришлось проводить тренинги, как нужно реализовывать программу “7-20-25”.
Ергали НУРГАЛИЕВ, фото с интернет-ресурсов, Астана
