Форма - по содержанию

Мы продолжаем следить за многострадальной жилкомхозовской темой. Как добиться эффективной системы управления многоквартирным жилым фондом? Что лучше: нынешние кооперативы собственников квартир (КСК) или новые объединения собственников имущества (ОСИ)? Сейчас, после критики главы государства, на самых разных уровнях идут обсуждения стоящих в этой сфере проблем. На этот раз мы собрали интересные и в то же время противоречивые мнения, которые прозвучали на площадке общественного совета Алматы.

В обсуждении приняла участие сенатор Жанна АСАНОВА, избранная в парламент от южной столицы в январе этого года. Кстати, до переезда в Астану она проживала в одной из алматинских многоэтажек.

- На примере своего дома, который тоже создал ОСИ, я вижу, как председатель Адель по сто раз в день каждому объясняет про тариф, отчитывается за свою деятельность. Поэтому я доверяю своему ОСИ, меня все устраивает. А рядом стоят дома, где никто не хочет быть председателем! Им вообще ничего не надо, - сообщила горькую правду жизни сенатор. - Почему все-таки остались КСК? Потому что жители сознательно не доросли до самостоятельного управления многоэтажками.

Еще одна причина, по которой мало кто хочет идти в председатели, - это зарплата, считает депутат:

- У каждого из нас есть семья, дети, которых нужно одевать и отправлять в школу. Это как минимум 300-400 тысяч тенге ежемесячно. Когда председатели ОСИ заявляют о такой зарплате, жителям это не нравится. Им надо, чтобы за 70 тысяч тенге управдом был и управленцем, и юристом и занимался ремонтом подвалов, и двор подметал, и круглосуточно сидел в общедомовом чате. Вот в чем вся проблема - не в форме управления, а в сознании людей, которые требуют действий, но не готовы за это платить.

Между тем председатель КСК Гульдан ТЛЕГЕНОВА, юрист, считает, что в обновленном законе о жилищных отношениях есть лишние надстройки. Новая система управления домами, по ее мнению, получилась слишком многоступенчатой:

- Посчитайте, сколько у нас уровней управления по закону. Первый - общее собрание собственников квартир, это высший орган управления. Второй - совет дома. Третий - объединение собственников имущества. Четвертый - управляющая компания (не обязательно, по желанию собственников. - Е. Т.). То есть почти четыре уровня управления! И только потом уже сервисное обслуживание.

Тлегенова предлагает исключить из этой надстройки совет дома. Общее собрание собственников квартир пусть остается высшим органом управления, первым уровнем. А в качестве второго уровня жильцы пусть выбирают любую форму управления.

- Их многообразие даст нам толчок в развитии ЖКХ. Я предлагаю законодательно добавить к ОСИ и КСК “и любую не запрещенную законом форму”. Хоть закрытое акционерное общество, где будут акции! - раздухарилась юрист.

Вместе с тем она критически относится к такой форме управления, как простое товарищество (ПТ), которая позволяет не создавать юрлицо, не платить налоги государству, но собирать с жильцов нигде не учитываемые деньги - сплошное раздолье для финансовых махинаций и мошенничества.

В свою очередь председатель ПКСК “Забота” Курмантай КУПИЯНОВ, наоборот, настаивает на том, чтобы расширить полномочия совета дома и усилить его статус:

- Я не вижу разницы между ОСИ и КСК, все зависит от того, насколько честно, открыто и справедливо работает форма управления. Но совет дома надо, наоборот, усиливать, потому что собрать большинство голосов очень сложно и занимает долгое время, а решения порой требуют безотлагательных действий. Необходимо пересмот­реть возможность делегирования полномочий совету дома. В законе из 17 пунктов можно делегировать только четыре.

Замечу, что в пакете поправок в закон о жилищных отношениях, инициированном депутатами мажилиса, был пункт о возможности делегирования всех полномочий по принятию решений совету дома, однако сенаторы зарубили эту поправку. И изменения в закон вступили в силу 16 мая этого года без нее. Впрочем, сейчас это уже частности.

Председатель ОСИ и руководитель общественного объединения “Тургындар” Анара ЖИЕНБЕКОВА считает необходимым законодательно урегулировать работу сервисных компаний, их участие в обслуживании дома.

- Например, домофонная, клининговая фирмы, сантехники могут в любой момент расторгнуть договор - и до свидания, никакой ответственности, - развела руками Анара. - Или, наоборот, заверят, что дом готов к отопительному сезону, а по факту начинаются проблемы. То есть законодательно я попадаю под контроль, а они нет. При этом именно сервисники являются основными исполнителями работ по дому!

Кроме того, она убеждена, что “все расходы на содержание жилья и накопления на капремонт, которые находятся в банках второго уровня, должны быть защищены Казахстанским фондом гарантирования депозитов”.

Кстати, наша газета ранее выяс­нила: гарантии названного фонда не распространяются ни на накопительные счета КСК или ОСИ, где аккумулируются средства на кап­ремонт, ни на текущие счета, потому что эти счета не депозиты. А если банк, в котором хранятся деньги жителей, вдруг обанкротится, то ПТ вернут свои кровные в четвертую очередь, а ОСИ - лишь в шестую. И то не факт.

А председатель алматинского городского филиала РОО “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ вновь пытался доказать теперь уже сенатору, что оставлять КСК было плохим решением:

- Когда мне говорят, что нет никакой разницы между КСК и ОСИ, это чушь. Потому что председатель ОСИ - это собственник (помещения в данной многоэтажке. - Е. Т.), а председатель КСК - это человек со стороны, который заинтересован в бизнесе, извлечении прибыли с управления домами. Я не говорю про однодомные КСК, где председателем тоже является собственник и он непосредственно занимается управлением. В рамках одного дома ничего не украдешь. Я говорю про КСК, где 100 домов в управлении и всего один счет. Кроме того, (в противовес логике и здравому смыслу. - Е. Т.) в состав одного КСК могут входить многоэтажки, расположенные в разных концах города, даже не в одном квадрате.

Коснулся ярый борец с КСК и финансовой стороны вопроса. По его словам, тариф - это самая мелкая статья неподконтрольных денег, а вот продажа общедомового имущества с подачи КСК, арендная ставка за размещение антенн, рекламы и прочее - это уже триллионы тенге.

- Когда председатели КСК жалуются, что не могут выжить на тариф (по обслуживанию дома. - Е. Т.) в 10-15 тенге (с квадратного метра квартиры. - Е. Т.), что тогда они делают в управлении домов? Почему не ищут другую работу? Значит, есть какая-то выгода! Неужели вы думаете, что после 30 лет ничегонеделания КСК теперь возьмут и начнут заниматься восстановлением жилого фонда? - вопросил Талгат.

Эксперт общественного совета по вопросам ЖКХ Толеутай ЖАББАРОВ отметил, что сами чиновники не до конца понимают значение кондоминиума в процессе управления много­этажками. В Алматы из 8500 жилых домов только 18 процентов имеют регистрацию кондоминиума.

В законе, напомнил он, четко прописано: собственники квартир обязаны платить взносы на содержание, обслуживание общего имущества объекта кондоминиума. То есть любые формы управления - КСК, ПК, ПКСК, ОСИ, ПТ - имеют право требовать с собственников квартир взносы на содержание общедомового имущества, отметил он, но только после регистрации кондоминиума:

- Я смело утверждаю, что если в доме не зарегистрирован кондоминиум, то все средства, собираемые КСК и ОСИ, незаконны! Потому что именно кондоминиум создает юридическое право общедомовой собственности, за пользование которой необходимо платить по закону. Тогда КСК и ОСИ не будут бегать по нотариусам и выбивать долги, потому что суды отказывают во взыскании долгов с собственника того дома, где нет кондоминиума. Я свидетель таких инцидентов.

По словам Жаббарова, проб­лема регистрации кондоминиума упирается в отсутствие техпаспорта на дом. Он предложил вместо составления трудоемких, затратных техпаспортов ввести в закон такие нормы: на много­квартирные дома, возведенные до 1991 года, выдать копии техпас­портов, которые есть в органах регистрации недвижимости, а если таких нет, то выдавать копии техпаспортов по типовым проектам, так как многие МЖД до 1991 года строили по типовым государственным проектам.

С ним солидарна и Анара Жиенбекова.

- Практически в каждом втором доме в Алматы отчуждены подвалы с участием госорганов. Либо каждый дом будет самостоятельно бороться с этим в судах, либо примут политическое решение о возврате всего незаконно отчуж­денного имущества, естественно, с подтвержденными фактами. Мы просим создать для этого специальную рабочую группу, - отметила она.

Какие должны быть основания для этого? Всего два: если нет кондоминиума и если нет согласия собственников.

Сенатор Асанова в ответ на это заметила: во-первых, закон обратной силы не имеет, а во-вторых, есть право на имущество:

- Многие люди, живущие в нежилых помещениях (то есть, получается, в подвалах! - Е. Т.), - добросовестные приобретатели. Если вы сейчас запустите эту волну, то мы получим социальный взрыв, потому что они заплатили деньги, они являются собственниками. Вот новый закон ограничивает эти действия, мы просто идем дальше.

Но Жиенбекова настаивает на том, что это системная коррупционная схема. Как госорган мог заключать такие сделки без регистрации кондоминиума? И таких дел по стране сотни тысяч, утверж­дает она.

ВМЕСТО P.S. Сейчас и мажилисмены, и сенаторы выслушивают самые разные предложения по поводу того, как улучшить закон о жилищных отношениях. Не нам учить депутатов делать их работу, однако при отборе мнений неплохо было бы искать ответы хотя бы на два вопроса: чем мотивировано каждое предложение? кому будет удобнее и комфортнее от очередного новшества: жителям многоэтажек или управленцам с их желанием власти и прибыли?

Екатерина ТИХОНОВА, фото Андрея ХАЛИНА, Алматы