Ещё не всё дорешено

На фоне летнего затишья в жилкомхозовской сфере Мининдустрии и инфраструктурного развития (МИИР) в конце июля выкатило на публичное обсуждение проект правил временного содержания многоквартирных жилых домов (МЖД) управляющими компаниями (УК). Правила касаются тех многоэтажек, жильцы которых в силу различных обстоятельств (занятость на работе, семейные заботы, инертность, разногласия, склоки, а еще “руки опускаются, когда всем до лампочки”, “а мне это надо?” и т. п.) не определились с формой управления общедомовым хозяйством.

Этот документ ждали давно. В действующем уже более трех лет (!) законе о жилищных отношениях предусмотрено временное управление многоэтажками. Однако не было понятно, на каких условиях это возможно. Поэтому требовался отдельный нормативный правовой акт. И вот его наконец родили.

Но “ребенка” так долго вынашивали в кабинетах МИИР, что родился он как-то совсем уж поздновато, ведь уже через пару-тройку месяцев в парламенте должны рассматривать, как не раз отмечали во властных структурах, проект кардинально перелопаченного закона, регулирующего сферу управления многоэтажками. Напрашиваются как минимум две версии: либо авторы проекта уверены в том, что основная суть и содержание действующего закона останутся и временное управление МЖД понадобится в любом случае, либо документ подготовили потому, что он… просто был в планах: дескать, положено - получите, а надо ли это сейчас - уже не к нам вопрос.

Как бы там ни было, мы решили проштудировать проект указанных правил. Авось действительно пригодится.

Что же предлагает министерство, затеявшее непомерно затянувшуюся многострадальную жилищную реформу? Если собственники квартир и нежилых помещений в каком-то МЖД так и не пришли к единому или компромиссному, устраивающему подавляющее большинство мнению о выборе формы управления, то жилищная инспекция назначает им временную управляющую компанию сроком на один год. Кстати, такие полномочия есть и у местных исполнительных органов, осуществляющих функ­ции жилинспекции. (Напомним, что сейчас формами управления многоэтажными домами могут быть как старые, так и новые кооперативы собственников квартир - КСК, а также объединение собственников имущества - ОСИ, простое товарищество - ПТ или непосредственное собственное управление - НСУ.)

Правда, как именно жилищная инспекция будет узнавать, что в таком-то доме так и не определились с формой управления, в проекте правил не поясняется. Чиновники будут сами интересоваться, ходить по домам? Или им ждать заявления от жильцов такого дома? Или пока какая-нибудь общедомовая коммунальная авария не произойдет?..

Но пойдем дальше. Как только жилинспекции станет известно о бесхозном доме (или домах), она должна будет разместить на официальном интернет-ресурсе акимата, а также в информационной системе централизованного сбора (видимо, на какой-то профильной интернет-площадке типа “Е-Шанырак”) объявление о конкурсе/тендере УК, желающих поуправлять многоэтажками. В объявлении должны быть указаны адрес каждого такого неуправляемого МЖД, описание его технических характеристик, перечень требований и документов.

Необходимые документы УК должны предоставить в жилищную инспекцию в течение 10 рабочих дней с момента объявления конкурса.

Подробнее о требованиях к УК. Не должно быть налоговой задолженности, а также долгов по обязательным пенсионным и другим социальным взносам и отчислениям ее сотрудников. Отсутствие в списке недобросовестных участников госзакупок. В конкурсе откажут, если фирма находится в процессе банкротства либо ликвидации. Компания должна осуществлять фактическую деятельность как юрлицо, включая ИП, по управлению объектом кондоминиума по месту нахождения жилого дома. То есть УК должна подтвердить соответствие квалификационным требованиям. При этом она должна представить не менее пяти положительных отзывов и рекомендаций от председателей ОСИ, доверенных лиц ПТ, профильных ассоциаций. В компании должны быть квалифицированные специалисты, прошедшие обучение в аккредитованных организациях.

Понятно, что такой “естественный отбор” необходим для защиты обитателей многоэтажек от всякого рода проходимцев, аферистов и мошенников.

Эксперты в сфере ЖКХ иронично усмехаются: где же найти столько идеальных управленцев? Почти все известные УК получили популярность как раз из-за скандалов, хищений денежных средств, судебных разборок с жильцами высоток. Только в нашей газете опубликованы десятки подобных историй, причем в масштабах всей страны. А ведь жилищная инспекция будет вправе проводить конкурс, если наберется не менее трех заявок.

Конкурсную комиссию, в состав которой войдут сотрудники жилищной инспекции, должен утвердить акимат. На рассмотрение всех заявок дается пять рабочих дней. Победившую фирму назначат временным управляющим МЖД в течение трех рабочих дней после окончания конкурса.

Опуская некоторые детали, отметим: если конкурс по выбору УК будет признан несостоявшимся (допустим, из-за малого количества претендентов), то жил­инспекция, как следует из проекта правил, будет вправе сама определить управляющую фирму либо утвердить компанию, которую предложит инициативная группа собственников квартир и нежилых помещений в данном доме. Причем таковых должно быть не менее 10 процентов от общего количества владельцев многоэтажки. Но в любом из этих вариантов выбранная УК должна соответствовать всем предъявляемым требованиям.

Выигравшая конкурс или назначенная УК обязана открыть в коммерческом банке отдельный текущий счет для зачисления взносов жителей МЖД на его содержание. При этом компания не вправе требовать с собственников квартир выплат выше минимального размера расходов на управление и содержание объекта кондоминиума, который утвержден (если быть точнее, должен быть утвержден) местным маслихатом в соответствии с методикой расчета МИИР. И здесь тоже возникают вопросы.

Какая фирма добровольно пойдет на объект с низким тарифом, тем более если придется работать себе в убыток? И как быть, если маслихат не утвердил минимальный тариф (такая ситуация, например, в Алматы)? Неужели жилинспекция вынуждена будет соглашаться с предлагаемым управкомпанией тарифом? Скорее всего, мы получим ответы уже на практике.

Но вот прошел год, а жильцы дома так и не смогли (или не захотели) выбрать форму управления своей многоэтажкой... Что тогда? Жилищная инспекция проводит новый конкурс на выбор УК. И так каждый раз. Можно сказать, до бесконечности.

К правилам приложена типовая форма договора между жилищной инспекцией и временной УК, в которой прописаны обязанности сторон.

Власти будут обязаны контро­лировать, как идут мероприятия по подготовке МЖД к сезонной эксплуатации (в частности, к началу и окончанию отопительного сезона).

Какие обязанности предписывает договор УК? Формировать списки собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, готовить материалы для организации проведения собраний, обеспечивать сохранность объектов, входящих в состав общедомового имущества. То есть не сдавать в аренду подвалы, крышу и другие нежилые помещения без ведома жителей. И уж тем более не продавать их!

Временная УК обязана заключать договоры об оказании услуг с сервисными и коммунальными службами, вести мониторинг исполнения этих договоров.

Управленец также обязан представлять собственникам квартир, нежилых помещений ежемесячный и годовой отчет по расходованию их денег (у акимата будет контроль за представлением таких отчетов), а еще обеспечивать свободный доступ жителей к информации об основных показателях деятельности, о заключенных договорах и стоимости работ. Проверка работы установленных общедомовых приборов учета и сохранности пломб тоже обязанность временного управленца.

Вместе с тем УК вправе требовать от владельцев квартир и помещений во вверенном ей доме своевременной платы за свои услуги, взыскивать долги с неплательщиков. С согласия жильцов МЖД компании будет позволено собирать срочные целевые сборы.

В свою очередь жильцам дома будет позволено контролировать работу временной УК по договору, требовать возмещения убытков, если они произошли по ее вине. При этом управкомпания обязана возместить ущерб, причиненный общему имуществу жилого дома хоть в результате действия, хоть в результате бездействия.

Заинтересованные стороны по согласованию могут внести и свои пункты в этот типовой договор. Он может быть изменен или расторг­нут по письменному соглашению сторон.

Еще раз подчеркну: чтобы не оказаться во власти временной управляющей компании, у собственников квартир есть возможность самим выбрать форму управления - нужно только воспользоваться этим правом.

И возвращаясь к началу этого материала. Публичное обсуждение проекта правил, о которых мы сейчас рассказали, завершилось 10 августа. Что же все-таки будет дальше, будет ли этот документ

(с учетом высказанных предложений или без таковых) принят?

Судя по всему, да. Хотя бы на всякий случай. Чтобы подстраховаться. Не успеем оглянуться, как наступят холода и неизбежный отопительный сезон. Кто-то же должен будет подготовить бесхозные МЖД (пусть даже их будут единицы) к зиме.

Ну а что касается законопроекта под длинным названием “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам управления жилищным фондом”, то еще неизвестно, как быстро его рассмотрят и примут парламентарии. В конце мая, будучи в Алматы, депутат мажилиса Екатерина СМЫШЛЯЕВА сказала автору этих строк: “Мы в рабочей группе будем работать все лето и зайдем (в парламент. - Е. Т.) с пакетом поправок осенью, после каникул. Я надеюсь, что это будет финальный пакет поправок”.

Мы тоже на это очень надеемся и ждем, как будут дальше развиваться события в жилкомхозовской сфере.

Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы