С московским акцентом

Какие уроки должны извлечь в столице Казахстана из российского опыта реновации?

     В столице намерены в принудительном порядке изымать у собственников земельные участки и различные сооружения за счет частных застройщиков. Так главный город страны хотят очистить от портящих ее архитектурный облик дачных массивов, гаражных коо­перативов, аварийного жилья и отдельных домостроений, владельцы которых никак не хотят “отдаваться” под госнужды. Эти новшества содержит законопроект “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищных отношений и реновации, а также дальнейшего развития столицы Республики Казахстан города Астаны”, концепция которого уже представлена для всеобщего обсуждения.

Необходимость введения нового способа изъятия имущества у его собственников разработчики проекта документа - столичный акимат и Министерство по инвестициям и развитию - объясняют так: “Сегодня все чаще застройщики не могут начать градостроительные работы в неприглядных районах Астаны, так как собственники земельных участков и гаражей завышают стоимость их выкупа в десятки раз”. В концепции даже приводятся примеры мытарств застройщиков, которые никак не могут найти компромисс с несговорчивыми собственниками объектов, подлежащих сносу. В частности, стройкомпания Highvill Kazakhstan не смогла выкупить дачный участок в районе проспекта Кабанбай батыра под строительство там многоквартирного жилого комплекса, потому что собственник земельного надела Дошанова Н.Т. запросила в качестве компенсации 126 млн. (!) тенге, тогда как рыночная стоимость дачи, отмечается в концепции, составляет всего 4,2 млн. тенге.
“В результате наблюдается резкий контраст городской застройки. На фоне таких знаковых объектов, как стадионы “Астана Арена”, “Алау”, ТРЦ “Хан Шатыр”, высотных современных зданий можно наблюдать полуразрушенные и ветхие дачные домостроения и гаражные кооперативы “Достык”, “Дружба”, “Южный” и т.д.”, - отмечают разработчики законопроекта.
Так вот, МИР и акимат Астаны предлагают “законодательно урегулировать принудительное изъятие земельных участков с выплатой собственникам реальной рыночной стоимости имущества за счет средств частных застройщиков” для “создания привлекательного облика столицы, улучшения городской среды, повышения степени ее комфортности для жителей столицы и приезжих туристов”. Отчуждением будут заниматься столичная власть и ее подведомственное госпредприятие.
Отметим: действующее законодательство принудительного изъятия земельных участков под реновацию не предусматривает. Между тем разработчики проекта обещают: “собственникам законодательно будет гарантировано равноценное возмещение стоимости их имущества”, а определять застройщиков будут через конкурс во избежание коррупционных рисков.
Опыт изъятия земельных участков с последующей выплатой компенсации за счет средств частных застройщиков Астана уже имеет. Правда, увы, далеко не позитивный. В феврале 2008 года акимат принял постановление об отчуждении земучастков, расположенных севернее Кургальжинского шоссе (за ТРЦ “Хан Шатыр”. - Л.Т.). Минуло уже десять лет, но хозяева наделов до сих пор ждут денег за свои дачные участки, а над выделенной под строительство территорией гуляет ветер (см. “10 лет с правом переписки”, “Время” от 6.11.2018 г.). Компания-застройщик ТОО “Batagay-Indoor City”, с которой акимат договорился о выплате компанией компенсаций людям, теперь обещает это сделать лишь после 2020 года, и совсем не факт, что для бывших землевладельцев этот затянувшийся процесс закончится хеппи-эндом.
Не могут получить заветные компенсации и члены гаражного кооператива “Южный”. Астанчанин Иван ГОНТАРЕНКО утратил право пользования своим гаражом еще в 2012 году, когда его и соседние автоконюшни огородили забором и растащили по кирпичикам. 91-летний пенсионер закидал столичный акимат обращениями с простыми вопросами: “Кто забрал мой гараж и когда мне за него заплатят?”, а в ответ, по его словам, ему шлют лишь отписки...
Напрашивается резонный вопрос: где гарантия, что с принятием предлагаемого акиматом законопроекта (согласно которому государство в лице исполнительных органов отходит в сторону в вопросах выплаты компенсаций) с интересами собственников земельных участков кто-то будет церемониться?
Разработчики уверяют: с принятием закона принципиально ничего не изменится:
- Земли, как и сейчас, будут изыматься под государственные нужды. Поменяются только источники финансирования, то есть компенсацию будет выплачивать не государство, а концессионеры.
По их версии, если изъятие будет проходить в рамках генерального плана и детальной планировки того или иного района Астаны, то ни о каких нарушениях речи быть не может. Генплан сначала разрабатывается и принимается маслихатом, а затем утверждается правительством, то есть проходит все соответствующие процедуры.
С оптимизмом воспринимает предложенную концепцию реновации и мажилисмен Айкын КОНУРОВ. Нарушений имущественных прав граждан, по его словам, быть не должно. И вот почему:
- Мажилис в первом чтении принял законопроект по вопросам усиления защиты права собственности и арбитража: планируется создать условия для выкупа объектов и земельных участков именно по рыночной стоимости или же на условии равноценного возмещения. Кстати, этот законопроект распространяется на всю республику.
Парламентарий обращает внимание на тот факт, что зачастую собственники свои старые домовладения сдают в аренду, имея неплохой доход, и при этом не соглашаются с предлагаемой компенсацией, многократно и необоснованно завышая стоимость своего имущества.
- В таких комфортных для них условиях ценовые тяжбы могут продолжаться достаточно долго. Прокуратура выявляла случаи коррупции и многократного завышения цен в процессе изъятия земельных участков для госнужд. Так что теперь на законодательном уровне создаются достаточно прозрачные и рыночные условия для цивилизованного разрешения ситуации, - уверен депутат-коммунист.
В свою очередь председатель правления РОО “Союз защиты потребителей и предпринимателей” Виктор СЫЗДЫКОВ, анализируя концепцию законопроекта, приводит в пример опыт Москвы, внедрившей институт реновации в 2017 году. Поначалу москвичи категорически отказывались покидать свои хрущевки и аварийные дома. По городу прокатилась волна митингов, участники которых требовали оставить их собственность в покое.
- Администрация Москвы поняла: программа реновации очень чувствительная и наскоком ее не реализовать. Митинги возникли из-за того, что изначально до собственников подлежащего сносу жилья не были толком доведены все детали, условия программы. Разъяснительная работа длилась очень долго, а уже после первого расселения количество согласившихся перебраться в новое жилье увеличилось вчетверо, - напоминает Сыздыков.
По мнению общественника, Астане по примеру Москвы необходимо развернуть широкое обсуждение законопроекта с неправительственными организациями, общественными объединениями, представляющими интересы собственников недвижимости.
При этом важно соблюсти главное - не отдавать реновацию на откуп частным застройщикам: они в любом случае будут искать всевозможные ходы, чтобы заплатить собственникам меньше, уверен общественник.
В концепции законопроекта речь идет о реновации только Астаны, ибо, как отмечают разработчики, вопрос комплексной застройки особенно остро стоит сейчас именно в столице. Глава государства не раз обращал внимание на то, что в Астане панораму знаковых объектов портят неприглядные хибары, полураз-­
рушенные гаражные и дачные массивы.
Сейчас концепция законопроекта о реновации уже “висит” на портале “Открытые НПА”, и каждый желающий может оставить под тем или иным пунктом документа свои комментарии. Вопрос лишь в том, учтут ли их...
Примечательно, что на сей раз власти внедряют масштабную новацию в Астане без пилотного проекта в каком-нибудь городе республики. Видимо, инициаторы на все сто уверены: новация прогрессивна, а потому не встретит активного сопротивления. Если это так, то почему бы не распространить начинание на всю республику?
Всяких “шанхаев”, по которым плачет бульдозер, в наших городах хватает. Но, похоже, деньги на их ликвидацию-реновацию, как и в российском случае, есть только у столицы.

ТОЛЬКО ФАКТЫ

- По информации столичного акимата, в рамках реализации генерального плана развития Астаны в 2018-2027 годы планируется снести старые здания и постройки на 1350 гектарах, а на высвобождаемых территориях построить социальные объекты: 14 школ, 34 детских сада и три медицинских учреждения. До 2022 года планируется переселить из аварийных домов более 600 семей и построить 420 тысяч квадратных метров жилья.
- Для поэтапного процесса реновации территория города поделена на 14 участков. Первая очередь реновации будет реализована на территориях, прилегающих к улице Асан Кайгы. В настоящее время в рамках первого этапа реновации ведется строительство 10 жилых домов общей площадью 135 тысяч “квадратов”.

Лэйла ТАСТАНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Астана