Нарисуем - будем жить?

В Астане и Алматы активно продаются несуществующие квартиры. Сайты объявлений пестрят предложениями по фото­графиям приобрести жилье, которое должно быть достроено в 2019 - 2020 годах, а может, и не будет достроено вовсе.

В большинстве случаев видно даже невооруженным глазом, что эти объявления - вне рамок нашего правового поля. Потенциальным покупателям вбрасывается информация о том, что, вкладываясь в незавершенку, они становятся дольщиками. Хотя закон о долевом участии в жилищном строительстве конкретно объясняет, кто становится дольщиком, а кто лохом, которого могут развести на деньги, ничего не предоставив взамен. Об одном из таких случаев наша газета на днях уже рассказывала (см. “Когда доступное недоступно”, “Время” от 26.4.2018 г.).
По упомянутому закону застройщики имеют право легально привлекать деньги дольщиков только в трех случаях: при участии в проекте банка второго уровня (банковская гарантия на весь объем работ, требующая соответствующего залога, превышающего рыночную стоимость возводимого дома); при получении гарантии государственного Фонда гарантирования строительства жилья (ФГСЖ); после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Между тем из почти тысячи объявлений о продаже еще не построенных в Астане квартир, размещенных на сайте krisha.kz, только в одном указано, что данный жилой комплекс возводится под государственные гарантии. Во всех остальных ЖК застройщики или нанятые ими риелторские компании торгуют недвижимостью под свое честное слово, что, мол, в третьем или четвертом квартале 2018 года покупатели получат ключи от квартир, а сами дома будут официально сданы в эксплуатацию.
Напомним, что в столице, по информации акима Асета ИСЕКЕШЕВА, насчитывается уже полсотни проблемных строительных площадок (см. “Зачем наступать на те же грабли?”, “Время” от 29.3.2018 г.). Тем не менее на момент подготовки этого материала все в той же Астане 242 квартиры продавались в жилых комплексах, которые якобы будут достроены даже не во второй половине 2018-го, а аж в 2019-м и даже в 2020 году! Причем продавцы настолько уверены в бесконтрольности на строительном рынке, что не стесняются прикладывать к объявлениям фото, на которых запечатлено лишь начало работ на строительной площадке. И при этом нет ни слова о государственных или банковских гарантиях. И возведенного каркаса здания, разрешающего привлекать деньги дольщиков, судя по фото, тоже нет! В частности, квартиры в ЖК “Жагалау” уже продают в доме постройки 2019 года. Хотя на снимке, иллюстрирующем “серьезность намерений” застройщика, виден только фундамент и несколько кучек гравия.
Застройщики или их партнеры-продажники, понимающие, что так палиться перед надзорно-контрольными органами нельзя, иллюстрируют свои объявления компьютерной графикой. Ее можно лицезреть, например, в предложениях жилых комплексов “Панорама”, “Мангилик” и других.
А в объявлении ЖК Crocus City в нарисованной картинке пока еще не сданных домов и квартир обозначили и несуществующий легкорельсовый общественный транспорт. Творить так творить, чего стесняться-то! Кстати, здесь счастливую и красивую жизнь в трехкомнатной квартире предлагают за 41 213 438 тенге, обещая 4-процентную скидку при полной предоплате. А дом, по словам агента застройщика, сдадут в 2019 году. Конечно, если ничего плохого не случится.
В Алматы ситуация чуть лучше. Столичной вакханалии, во всяком случае в иллюстрациях объявлений, не наблюдается. Поэтому без выезда на стройплощадки невозможно делать каких-либо категоричных утверждений.
Тем не менее и в южной столице предлагают 141 квартиру потенциальным покупателям, готовым ждать год-два. И ни в одном случае, как, впрочем, и в Астане, продавцы не могут заключить договоры о долевом участии! По телефону покупателям предлагают подписать некий инвестиционный договор или предварительный предпродажный.
Но раз нет возможности стать официальным дольщиком, то возникает справедливый вопрос: а что будет, если у застройщика произойдет какой-нибудь форс-мажор, например, закончатся деньги и банк откажет в новом кредите из-за отсутствия равноценного залога, а другие “дольщики” не станут выручать этот ЖК своими деньгами, предпочтя какой-то другой?
Продавцы так далеко заглядывать не хотят и не признают, что эти объекты просто встанут (тем, кто уже напрочь забыл кризис 2007 года, нужно вспомнить недавние астанинские прецеденты, упомянутые выше), а по подписанным “протоколам намерений” покупателям никто ничего возмещать не станет. Авторы объявлений в качестве аргументов, якобы подтверждающих чистоту сделок, заявляют, что они являются сотрудниками дочерних компаний застройщика. Но по факту это значит, что покупатели должны отдавать свои деньги неизвестно кому, а не застройщику. Значит, и спрашивать будет не с кого.
Тем временем мониторинговое агентство ranking.kz провело исследование, по результатам которого появилась аналитическая справка с однозначным заголовком “На строительном рынке вновь зарождается кредитный кризис. За пять месяцев доля просроченной задолженности выросла с 15 до 28 процентов”.
Исследователи утверждают, что у строительных компаний доступ к кредитным ресурсам банков резко ограничивается. В общем объеме инвестиций в жилищное строительство вес банковских кредитов составил в первом квартале 2018 года всего 3,1 процента. Для сравнения: в 2017 году было 4,3, в 2016-м - 5,5. Это только одна сторона проблемы, в которую может погрузиться сфера жилищного строительства. А есть и другой фактор, говорящий о том, что формула, по которой объекты завершаются уже на деньги покупателей, тоже начинает давать сбой.
“Ипотечный рынок в начале года взял паузу. Если во втором полугодии 2017 года ежемесячно ипотека росла в среднем на 1,5 процента, то в 2018 году динамика пропала: в январе месячный рост всего 0,4 процента, в феврале зафиксирован отскок вниз на 1,4 процента”, - резюмируют авторы исследования.
Газета “Время” отправила запрос в комитет по строительству Министерства по инвестициям и развитию с просьбой объяснить, что вообще происходит сейчас на строительном рынке и контролирует ли хоть кто-нибудь происходящее. Мы еще вернемся к этой теме.

Игорь НЕВОЛИН, фото с сайта krisha.kz, Алматы