Ораз ЖАНДОСОВ, экономист: Легко жить, когда все хорошо
Слово “кризис” сегодня часто употребляется в связи с ситуацией на рынке жилищной недвижимости. Почему сложилась такая ситуация, в общем, понятно. Последние три-четыре года цены на этом рынке постоянно росли, до ста процентов в год. И для инвесторов-застройщиков, и для спекулянтов этот бизнес был очень привлекательным.
В результате произошел отрыв цен от реального платежеспособного спроса. Я имею в виду конечного потребителя-казахстанца, имеющего определенные доходы и нуждающегося в жилье. Очевидно, что чем выше цена, тем меньше людей в состоянии приобрести его.
В любой стране такие казусы время от времени происходят - цены на жилье поднимаются на волне легкодоступного кредита, затем происходит переоценка ситуации, и цены идут вниз. В нашем случае спусковым крючком стало резкое изменение ситуации на мировых финансовых рынках. Не вдаваясь в подробности, отмечу, что для казахстанских заемщиков это обернулось ужесточением условий получения кредитов на внешних рынках.
Поскольку внешнее заимствование было основным источником кредитного бума, внутри страны это привело к ужесточению условий кредитования и, соответственно, к падению спроса. К примеру, одно дело брать ипотечный кредит по номинальной ставке 14% годовых с 10%-ным первоначальным взносом, и совсем другое - под 20% с 30%-ным взносом.
Поскольку ряд компаний-застройщиков не могут получить деньги ни от банков, ни от дольщиков, они начали останавливать свои проекты строительства. Если еще некоторое время эта ситуация продлится, то этим компаниям придется сильно снижать цены и срочно продавать жилье либо по-квартирно, либо оптом.
Исходя из этих ожиданий число совершаемых сделок на рынке и первичного, и вторичного жилья сильно сократилось (рынок остановился), а цена постепенно пошла вниз. В краткосрочной перспективе очевидно, что будет еще снижение цен на жилье. При этом, если цены упадут в пределах 25-30 процентов, то это станет оздоровительной терапией для рынка. В том числе жилье станет более доступным.
Я не думаю, что падение будет более глубоким, потому что общие объемы нового строительства жилья, в общем-то, невелики. Кроме того, в стране достаточно людей, имеющих много “кэша”, то есть наличных денег, и эти инвесторы могут прийти на этот рынок, если цены упадут. Для примера: на выручку, полученную недавно от продажи одного крупного казахстанского банка, можно скупить все жилье в Алматы, строительство которого должно завершиться в ближайшее время.
Что касается действий правительства в краткосрочном плане, то есть два варианта - ничего не делать или вмешаться. Оснований для вмешательства может быть только два - не дать пострадать индивидуальным дольщикам и не допустить потери доверия населения к банковской системе. Если последнее произойдет (самый черный сценарий), то это будет совершенно иной уровень проблемы. Тогда у нас может начаться настоящий экономический кризис - то есть остановка роста и падение ВВП.
Из-за прежнего бездействия правительства вся эта сфера малопрозрачна и недостаточно регулируется государством (Закон о долевом строительстве был принят более чем на год позже российского). Поэтому без достаточной информации сейчас трудно сказать - должно ли правительство вмешиваться, либо рынок все сам отрегулирует автоматически.
Устанавливать банкам потолок ставки по ипотечным кредитам или обвинять банки в том, что они платят (кому ?) 30 или 60%-ные откаты по внешним займам, - это, конечно, несерьезно. Банки (и их владельцы) за допущенную ими в прошлом неосмотрительность при кредитовании уже наказываются рынком через падение стоимости их акций, а в предстоящие месяцы будут фиксировать возросшие провизии и, соответственно, снижающуюся прибыль или убытки.
В случае если правительство решит вмешиваться в ситуацию, Банк развития может выдать кредиты для завершения проектов строительства жилья некоторым из застройщиков по понятным критериям. При этом банк должен оговорить уровень цен, по которому они будут продавать оставшиеся нереализованными квартиры. Это один из вариантов.
Другой вариант. Казахстанская ипотечная компания как квазигосударственная компания может привлечь займы на внутреннем и внешнем рынках и выкупить у банков ту часть ипотечного портфеля, которая более или менее близка к тем критериям, по которым она выкупает кредиты. Таким образом, банки получат новые ресурсы для того, чтобы продолжить кредитовать физические лица на приобретение нового жилья среднего класса.
Что касается Нацбанка, то пока он отложил введение более жестких минимальных резервных требований для банков и несколько облегчил действующие. Это достаточно логично, поскольку условия внешнего заимствования принципиально изменились по сравнению с первой половиной года, а денежная масса в августе начала уменьшаться.
А в среднесрочной перспективе все зависит от того, что предпримет правительство в законодательном и организационном плане, потому что сфера строительства жилья у нас в стране не является ни конкурентной, ни транспарентной. Общество и бизнес не знают, как выделяется земля для застройки, какие прибыли у застройщиков, какова реальная себестоимость строительства, как регулируется выкуп земельных участков и т.д. Сейчас есть возможность поставить бизнес жилищного строительства на здоровую основу. Критерием нормального рынка должна быть цена на среднее жилье, не сильно отрывающаяся от его себестоимости, включая землю плюс средняя норма прибыли на капитал.
Пока, в условиях сверхпотолочных цен на нефть и другое сырье, серьезных угроз дестабилизации для нашей экономики нет. Но в общей неспокойной ситуации важно не допускать таких ошибок, как идиотская ситуация с дефицитом наличной валюты в конце августа. Этот мини-кризис, на мой взгляд, был создан руками работников Министерства финансов и Таможенного комитета Минфина.
Очень многое зависит и от оперативности принятия решений. Это будет реальная проверка квалификации экономического блока правительства. Последние годы непрерывно идут рапорты по улучшению работы госорганов. Но легко жить, когда все хорошо. Вот сейчас в одном сегменте стало плохо, посмотрим, сможет ли правительство справиться.
Записал Марат АСИПОВ
Поделиться
Поделиться
Твитнуть
Класснуть
