Миллион за “посмотреть”

В Казахстане собираются упорядочить риелторские услуги. Работой навязчивых посредников озаботились депутаты парламента. Правда, отдельный закон “О риелторской деятельности” разрабатывать не планируют - будут совершенствовать существующие законы. Проект поправок в действующую нормативную базу уже находится на рассмотрении в курултае. Регулирования отрасли давно ждут и те редкие, но настоя­щие профессионалы рынка, которые устали от дикой конкуренции со стороны случайных “помогаек”, и обычные граждане, которым приспичило купить или продать квартиру.

Огромный рынок недвижимости до сих пор является полем для игры без правил. В итоге покупатели после сделок с участием риелторов иногда остаются просто без денег, а в особо тяжких случаях и без денег, и без жилья, разгребая последствия в судах. А сам “риелторский сервис” свелся к продавливанию кабальных договоров и сбору миллионных комиссионных буквально за воздух.

Эксклюзивный договор - это лишение права на суд

Большинство покупателей и продавцов жилья на вторичном рынке вынуж­денно сотрудничают с риелторами. Это происходит благодаря навязанным “экс­клюзивным договорам”, которые по факту даже оспорить невозможно.

Как это происходит. Чаще всего продавец недвижимости дает свое объявление на специальный сайт и тут же попадает в зону особого внимания маклеров. Первый звонок на указанный номер телефона поступит ему не от покупателя, а от риелтора. А тот начнет пугать неопытных людей страшилками про мошенников, на которых те обязательно нарвутся без хорошего специалиста.

Чаще всего для склонения к сотрудничеству риелторы прибегают к мелким хит­ростям. Говорят, что у них есть клиент, который согласен из соображений безопасности работать только через него. Если владелец квартиры подпишет с ним “эксклюзивный договор”, то потенциальный покупатель, скорее всего, совершит сделку. А “эксклюзивный” договор потому, что подписавший его не сможет безнаказанно ни через кого-то другого продавать недвижимость, ни самостоятельно.

В условленное время на просмотр риелтор приводит некоего человека, выдаваемого за покупателя, чаще всего являющегося или его другом, или коллегой. В его обязанности входит сказать, что жилье неплохое, и он сегодня-завтра уговорит свою вторую половинку совершить покупку.

В предвкушении сделки хозяин и подписывает договор, где в одном из пунк­тов в разделе “Порядок разрешения споров” сказано: “Все споры подлежат окончательному разрешению в Международном супер-пупер арбитражном суде”. Адрес: город, улица такая-то, дом такой-то, офис слева от лестницы. Подача заявления в такой арбитраж - от 100 тысяч тенге. И решение обжаловать почти нельзя.

Почему за решением споров нужно идти туда? Потому что у риелтора или агентства с этим арбитражем давно налажено сотрудничество.

Мой коллега Тохнияз Кучуков как-то рассказывал во “Времени” историю одного алматинского арбитража. Называлась она “Разгул “правосудия”. В ней речь о том, как “арбитр” лишал людей водительских прав и сажал студентов на 20 лет, предварительно “оштрафовав” на 100 миллионов, а потом просто открыл новую контору.

Не все арбитражи такие, конечно. Но арбитраж - это не суд в том понимании, в котором он сформировался у большинства населения, а организация, нацеленная на зарабатывание прибыли, со своим юридическим регламентом.

Таким образом, большинство риелторов эксклюзивным договором сразу же лишают продавца права на судебную защиту, заменив ее на арбитражную. А потом этим же договором связывают еще и покупателя.

Тот вообще просто пришел посмот­реть квартиру. Нанимать риелтора не собирался. Да и не факт, что она ему понравится. А ему еще у подъезда: “Подпишите договор. Без этого показ невозможен”.

Итог: квартира, которая стоит 25 миллионов, принесет риелторам по 500 тысяч тенге с каждой из сторон. Миллион с одной сделки. И это в большинстве случаев просто за то, что хозяин опубликовал свое объявление на сайте и покупатель его там увидел. Правда, чуть позже риелтора, за счет чего тот и успел навязать обоим свои услуги.

Если бы в договоре не было пункта про арбитраж, то еще был бы какой-то шанс на судебное урегулирование спора, если посредник реально никаких услуг не оказывал. Так и получается, что эксклюзивным договором людей лишают нормальной судебной защиты. А это плюс ко всему еще и дороже, и неудобно. Надо платить солидную пошлину и обращаться не по месту жительства, а туда, где находится упомянутый в бумагах ар­битраж.

Как с козла молока

Своим клиентам за навязанные услуги такие риелторы обещают полное сопровождение. Но напомню: недавно в Астане суд первой инстанции принял решение, близкое к делу Ларисы Долиной: обязал покупателя вернуть квартиру бывшей хозяйке. Та после продажи отправила 21,5 миллиона тенге каким-то девяти мошенникам. Так вот, как вы, наверное, уже догадались, в этом деле был риелтор. И он ничем не помог покупателю. И к апелляции горемыка-покупатель готовился с адвокатом, а не с риелтором.

То есть практика показывает: риелторы в большинстве своем клиентам ничего, кроме расходов, не приносят и надежной юридической защиты не осуществляют. Речь не обо всех, естественно. Но хороший и полезный специалист встречается почти так же “часто”, как и хороший кардиохирург.

Нужен ли вообще риелтор, если вы продаёте квартиру?

В нескольких случаях точно нужен. Например, у вас врожденная боязнь посторонних людей и ничего вы с этим поделать не можете. А продавать - это постоянно общаться с незнакомыми.

Ну, или вы продаете квартиру в Алматы, а живете в Астане. Можно, конечно, соседям ключи оставить. Но большинство людей не хотят оповещать соседей о скорой продаже. Соседи разные бывают. Могут притворяться хорошими, а покупателям нашептывать: “Тут крысы водятся, через стенку проститутки живут, а в подъезде наркоманы ширяются”.

А еще, если вдруг вам по жизни повезло и вы министр и заняты по работе, чтобы самому продавать. Или светиться не хотите. Или вы очень крутой агашка или поп-звезда, и вам просто по статусу не положено самому бегать и показывать. Лучше говорить: “У меня есть собственный риелтор”.

Во всех остальных случаях, если это обычные сделки купли-продажи, риелтор вряд ли нужен. Такой, какой он в массовом представлении. Есть, конечно, профи, у которых и варианты не с сайта объявлений, и клиентура соответствую­щая. Но я уже говорил, что их мало. И такие были бы полезны. Я сам к таким за советами и комментариями обращаюсь. А такие, каких большинство, - они абсолютно бесполезны.

Все, что он вам обещает за 500 тысяч с каждой стороны, сделает любой нотариус перед оформлением сделки за 30-40 минут и 50-70 тысяч тенге.

Больше всего риелтор не нужен продавцу

Не все из нас каждый год квартиры продают-покупают. Большинство не знают, как это делается, и из-за этого верят в разные сказки риелторов, которые обычно звонят и приходят первыми. В итоге несведущий продавец запросто может подписаться на 3-4 разных риелторов, которые сумеют убедить его, что так они в 3-4 раза быстрее его недвижимость продадут. И у каждого из них будет договор, в котором есть пункт, в котором все споры предлагается разрешать через арбитраж.

Когда риелторов больше одного, то они все действительно будут стараться продать жилье быстрее. Но вряд ли это понравится продавцу, когда он начнет осознавать происходящее.

А вот для покупателя риелтор полезен. Правда, ему полезен не свой риелтор, а помощник владельца недвижимости.

Как это работает? Покупатель попадает на просмотр только после подписания договора с риелтором. Если квартира понравится - он общается не с ее хозяином, а с риелтором. И может на голубом глазу предложить посреднику: “Убеди хозяйку подвинуться по цене на миллион. Тогда я через тебя проведу сделку. А не хочешь - у нее еще три риелтора есть. Кто-то да согласится”.

И риелтор начинает окучивать продавца, потому что понимает: покупатель, в принципе, прав, и трое его коллег-конкурентов делают сейчас то же самое, чтобы квартира стала ниже рынка и они могли найти на нее клиентов ради получения комиссионных и с хозяина, и с покупателя.

В общем, не они такие, а жизнь такая, как говорил герой “Бумера”.

В сухом остатке

Складывается парадоксальная картина. Подписывая “эксклюзивный договор” с риелтором, продавец искренне думает, что приобретает профессионального защитника своих интересов и личного юриста. На практике же он добровольно приводит в свой дом человека, заинтересованного лишь в максимально быстрой сделке любой ценой - даже во вред интересам своего нанимателя.

Прежде чем соглашаться на “помощь” первого же позвонившего агента, задайте себе простой вопрос: готовы ли вы заплатить полмиллиона (а с двух сторон - целый миллион) за то, что человек просто откроет дверь вашей квартиры и заполнит шаблонный договор, за который любой нотариус возьмет в разы меньше и будет нести при этом реальную ответственность?

Нашему рынку недвижимости давно пора учиться обходиться без лишних прокладок и ненужных комиссий. Надеюсь, что это будет учтено сейчас при разработке поправок в законодательство.

Читайте также: 

Разгул “правосудия”. Учредитель ликвидированного судом международного арбитражного суда “Əділет” Айнур АСКАРКЫЗЫ по-прежнему “вершит правосудие”